La Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) presentó una arquitectura financiera para crear hipotecas a 20 y 30 años sin perforar la meta de déficit cero. La propuesta moviliza dos fondos administrados por el Estado, el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) y el Fondo de Asistencia Laboral (FAL), para que actúen como inversores institucionales dentro de un esquema de securitización hipotecaria. El Gobierno no se pronunció sobre el plan ni hay expediente legislativo que confirme su avance formal.
La securitización como mecanismo para financiar créditos a 30 años
El sistema bancario capta depósitos de corto plazo y prestarlos a tres décadas genera un descalce de plazos que vuelve inviable el crédito hipotecario tradicional. La solución que propone Camarco es la securitización: los bancos originan el crédito, cobran la cuota y evalúan el riesgo, pero empaquetan esas hipotecas y las colocan en el mercado de capitales como instrumentos de renta fija para que los absorban inversores con horizonte largo.
Para que ese mercado secundario funcione a escala, la propuesta necesita compradores institucionales de volumen. Ahí es donde el sector apunta al FGS y al FAL.
El FGS podría destinar hasta 25% de sus activos a cédulas hipotecarias
El primer pilar consiste en crear un Fondo Fiduciario de Capitalización de Hipotecas fondeado con recursos del FGS. La cartera total del fondo ronda los USD 64.800 millones e incluye una porción significativa en acciones de empresas privadas que el Estado retiene desde la estatización de las AFJP en 2008.
Camarco plantea que el Gobierno rebalancee esa posición accionaria, desprendiéndose de los papeles corporativos y reemplazándolos con cédulas y títulos con garantía hipotecaria, instrumentos más alineados con los pasivos jubilatorios de largo plazo que el FGS debe cubrir.
El argumento legal que sostiene la propuesta es el artículo 74 de la Ley 24.241, que ya faculta a la ANSES a invertir hasta el 25% de sus activos totales en cédulas hipotecarias con autorización previa de oferta pública de la Comisión Nacional de Valores (CNV). Según la cámara, el marco normativo está vigente y solo requeriría una instrucción del Poder Ejecutivo para activarse, sin necesidad de modificar leyes.
El FAL y la reforma de la Ley 27.802 para invertir excedentes
El segundo componente del plan apunta al Fondo de Asistencia Laboral, que canaliza los aportes patronales destinados a cubrir contingencias de despido. La iniciativa no propone tocar la cobertura obligatoria del trabajador, sino reformular el destino del capital excedente para que pueda invertirse en hipotecas securitizadas.
Fuentes del sector señalan que fondos con funciones similares al FAL en otros países llegan a financiar entre el 3% y el 4% de las indemnizaciones por despido, lo que los convierte en un flujo constante y previsible para instrumentos de largo plazo.
Esta pata del esquema sí requiere legislación. El plan propone modificar el Título II de la Ley 27.802 para migrar el FAL hacia un formato de fondo dual: cobertura protectoria blindada por un lado, inversión del excedente en el mercado inmobiliario por el otro. Para administrar la operatoria se prevé un ente público-privado. El FAL podría adquirir hasta el 80% de los instrumentos securitizados que ofrezca la banca.
Las salvaguardas del esquema y la falta de definiciones oficiales
Para mitigar el riesgo de liquidez ante picos de desempleo, el esquema exige constituir una reserva técnica líquida y mantener cuentas individualizadas por empleador que permitan rastrear cada aporte. El proyecto también fija un tope de tasación máximo para excluir la financiación de viviendas de lujo.
La propuesta está diseñada para no generar gasto público directo, condición que Camarco presentó como central para su viabilidad política frente a un equipo económico que mantiene como prioridad el equilibrio fiscal. Hasta el momento no hay declaraciones del Ministerio de Economía, del BCRA ni de la ANSES que avalen o rechacen el plan, ni tampoco reacciones públicas de sindicatos de la construcción o especialistas financieros independientes sobre los alcances del esquema. El presidente de Camarco, Gustavo Weiss, encabeza la iniciativa desde el sector privado.
